Riigikohtu 30. aprilli 2026 otsuses (kohtuasi nr. 3-23-2528) andis Riigikohus selge signaali, et kohaliku omavalitsuse kaalutlusõigus detailplaneeringute muutmisel või tühistamisel ei ole piiramatu ning peab olema põhjalikult analüüsitud.

Vaidluse keskmes oli olukord, kus kohalik omavalitsus tunnistas 2007. aastal heaks kiidetud detailplaneeringu 2023. aastal kehtetuks, viidates muu hulgas sellele, et omanik ei olnud projekti pikema aja jooksul ellu viinud. Kinnistu omanik oli 2021 avaldanud soovi rajada kuue eramu asemel kaks ridaelamut, mida kohalik omavalitsus ei toetanud. Vaidlusalune otsus põhines planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lg. 1 p. 1 regulatsioonil, mille järgi võib detailplaneeringu või selle osa kehtetuks tunnistada, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima.

Riigikohtu hinnangul ei ole selline lähenemine automaatselt õigustatud. Riigikohus rõhutas, et pelgalt arenduse viibimine ei anna alust planeeringu kehtetuks tunnistamiseks ning kohalik omavalitsus peab esitama konkreetsed ja veenvad põhjendused ja vastav otsus peab arvestama maaomaniku õigusi ja õiguspärast ootust.

Riigikohtu lahendi üks olulisemaid sõnumeid on õiguspärase ootuse põhimõtte tugevdamine. Riigikohtu hinnangul ei piisa planeeringu kehtetuks tunnistamiseks üldsõnalistest viidetest avalikule huvile või muutunud oludele. Kohalik omavalitsus peab lisaks konkreetsetele ja sisulistele põhjendustele ning omaniku õiguspärasele ootusele hindama ka, kas eesmärki oleks võimalik saavutada leebemate meetmetega.

Riigikohus rõhutas, et planeeringu kehtetuks tunnistamine peab olema põhjendatud avaliku huviga ja proportsionaalne ning viimane abinõu, mitte esmavalik.

Riigikohus tõi välja, et omandipõhiõiguse riive intensiivsus sõltub olulisel määral sellest, kas arutuse all on maatükile detailplaneeringu kaudu uue soodsama kasutusõiguse taotlemine või juba kehtiva detailplaneeringuga lubatud kasutusõiguse lõpetamine omaniku tahte vastaselt – toimugu see siis planeeringu muutmise, kehtetuks tunnistamise või uue planeeringu kehtestamise teel. Sellest tulenevalt on erinev kohaliku omavalitsusüksuse kaalutlusruum niisuguste otsuste tegemisel.

Veel kehtestamata detailplaneeringu osas on kohaliku omavalitsusüksuse kaalutlusruum ulatuslik ning omaniku huvid ei ole detailplaneeringu kehtestamisel tingimata esmase tähtsusega. Siiski tuleb omandipõhiõigust detailplaneeringu kehtestamisel õiglaselt kaaluda ning leida tasakaal teiste huvide ja väärtustega. Detailplaneeringu õiguspärase kehtestamata jätmise tõttu saamata jäävat tulu maaomanikule hüvitada ei tule

Kehtiv detailplaneering annab krundi ehitusõiguse ja muude tingimuste ulatuses maaomanikule märksa kindlama positsiooni. Omaniku tahte vastaselt detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise korral kaotab omanik enda senise, planeeringuga kujundatud ja omandipõhiõiguse kaitsealasse jääva positsiooni. See võib mõnel juhul tuua kaasa hüvitamiskohustuse või kinnistu omandamise kohustuse või osutuda faktiliseks sundvõõrandamiseks.

Eeltoodu tõttu peavad omanikule soodsa detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist reeglina õigustama märksa kaalukamad põhjused kui need, millest piisaks omaniku poolt taotletud detailplaneeringu kehtestamata jätmiseks. Kui detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine toob kaasa märkimisväärse omandipõhiõiguse riive, ei saa seda üldjuhul põhjendada pelgalt poliitilise eelistuse muutusega.

Riigikohus selgitas PlanS § 140 lg. 1 p. 1 regulatsiooni osas, et selle eesmärk on ennekõike piirata maaomaniku võimalust esitada ellu viimata detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisele vastuväiteid, tuginedes õigustatud ootusele. Tegemist ei ole sättega, mis piiraks detailplaneeringuga kujundatud omandi ajalise kehtivuse rangelt viie aastaga. Ka pärast viie aasta möödumist tuleb omandipõhiõigust ja selle riive intensiivsust planeeringu kehtetuks tunnistamisel arvestada ning selleks peab eksisteerima piisavalt kaalukas ja konkreetne avalik huvi.

Planeeringu kehtetuks tunnistamist õigustav avalik huvi võib jääda üldiseks ja väheoluliseks, kui omandipõhiõiguse riive on väheoluline. Ühelgi juhul ei tohi avalik huvi detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel jääda täiesti paljasõnaliseks.

Riigikohtu hinnangul ei saa detailplaneeringu õiguskorrast kõrvaldamine olla iseseisev eesmärk. See on vahend, mida peab õigustama tegelik või vähemalt tõenäoline ning mingilgi määral piiritletud vajadus. PlanS § 140 lg 1 p 1 ei ole imperatiivne norm. Pikka aega tagasi kehtestatud planeeringu kehtima jätmine ei ole iseenesest ega eelduslikult vastuolus seaduse sätte ega mõttega. PlanS § 140 lg. 1 p. 1 rakendamisel tuleb põhjendada planeeringu kehtetuks tunnistamist kui omandipõhiõigusesse sekkumist, mitte planeeringu jõusse jätmist. Sellist omandipõhiõigusesse sekkumist ei saa õigustada täiesti sisustamata ja pelgalt hüpoteetiline vajadus uue planeeringu järele.

Piisav põhjus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks omaniku tahte vastaselt PlanS § 140 lg 1 p 1 alusel ei saa eramaal olla avaliku huvi raugemine detailplaneeringu elluviimise vastu. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt (PS § 32 lg 2 kolmas lause), kuid see ei tähenda, et omandipõhiõiguse teostamist peab õigustama avalik huvi. Omandipõhiõigus teenib esmajoones erahuvi. Kui omanik on planeeringu elluviimisest jätkuvalt huvitatud ning elluviimine ei kahjusta avalikku huvi ega teise isiku õigusi (PS § 19 lg 2), siis puudub demokraatlikus ühiskonnas vajadus planeeringu elluviimist takistada.

Riigikohtu viidatud otsus sisustas seaduse rakendamise eeldusi ja suurendas õiguskindlust. Kui seni on praktikas esinenud olukordi, kus planeeringuid muudetakse poliitilise või kogukondliku surve tõttu, siis nüüd on omanikel tugevam ja selgem alus selliseid otsuseid vaidlustada. See otsus annab kohalikule omavalitsusele ka selged suunised nende kaalutlusõiguse rakendamise osas.

Viidatud kohtulahendiga on võimalik tutvuda siin: https://www.riigikohus.ee/et/lahendid?asjaNr=3-23-2528/23