Üürilepingutes hakkab kehtima suurem kokkuleppevabadus
Võlaõigusseaduses (edaspidi VÕS) sätestatud üürilepingut puudutav regulatsioon on juba pikki aastaid püsinud muutumatuna. 2020. aasta septembris algatatud ning detsembri lõpus väljakuulutatud VÕS-i muudatustega seati peaeesmärgiks üürituru elavdamine ja arendamine, millest peaksid kasu saama mõlemad üürisuhte pooled.
Ehkki muudatuste peamine eesmärk on võimaldada osapooltel omavahelisi suhteid senisest paindlikumalt reguleerida, kumab muudatustest läbi üürileandja positsiooni paranemine võrreldes kehtiva regulatsiooniga. Kehtiv seadus ei luba pooltel üldjuhul kokku leppida selles, et üürnik peab tasuma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmise ja parendamise vajalikud kulud. Muudatuste tulemusel on aga võimalik üürilepingus kokku leppida, et nimetatud kulud jäävad üürniku kanda. Üürniku kaitseks on küll sätestatud, et neid kulusid peab üürnik tasuma üksnes mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses, ent kuna seaduse tasandil ei ole võimalik nimetatud kulusid konkreetse summana välja tuua, tuleb iga lepingu puhul nende kulude mõistlikkuses eraldi kokku leppida.
Ühe suurema muudatusena on uue seaduse kohaselt lubatud lepingus sätestada leppetrahvi maksmise kohustus üürniku poolt. Sellele on seatud teatud piirangud, et leppetrahv üürnikule liialt koormavaks ei muutuks. Leppetrahvi nõudmiseks peab üürnik olema rikkunud mitterahalist kohustust ning rikkumine peab seejuures olema oluline, samuti peab leppetrahv olema summaliselt täpselt kindlaks määratud. Seejuures tuleb ka arvestada, et leppetrahvi suurus ühe rikkumise kohta ei tohi ületada 10% kokkulepitud üürist ning ka kõrvalkuludest ja remondifondist (kui selles on eelnevalt kokku lepitud) ühe kuu kohta. Ehkki leppetrahv lepitakse kokku iga eraldiseisva rikkumise kohta ning üürnikupoolseid rikkumisi võib ühes kuus tulla ette mitmeid, on leppetrahvi maksmise maksimaalne ulatus seadusega piiratud – ühes kuus ei tohi üürnikult nõutavad leppetrahvid ületada 20% kokkulepitud üürist ning ka kõrvalkuludest ja remondifondist.
Üürniku kaitseks on sätestatud muudatus, mille kohaselt võib tähtajatu üürilepingu puhul üürileandja tõsta üüri senise 6 kuu asemel iga 12 kuu tagant. Samas teeb uus seadus edaspidi vahet üüri tõstmisel ja suurendamisel. Peamine vahetegemine seisneb selles, et kui üüri suurenemine toimub perioodiliselt ning lepingus ettemääratud ulatuses, mis on väljendatud konkreetse protsendi või summana, siis üüri tõstmine sõltub üürileandja tahtest. Samas peab aga tõstmise alus nähtuma lepingust ning võib toimuda vähemalt kolmeaastase tähtajaga lepingu puhul maksimaalselt üks kord aastas, seejuures summa otsustab üürile andja. Üürniku kaitseks üüri tõstmise vastu on sätestatud, et ta võib 30 päeva jooksul lepingu üles öelda, kui ei nõustu uue üürisummaga.
Tulumaksuseaduse muutmisega saavad mittetulundusühingud liikmetele tulumaksuvabalt toetust maksta
Riigikogu võttis 17. detsembril 2020 menetlusse tulumaksuseaduse muutmise seaduse eelnõu, et võimaldada mittetulundusühingutel, sealhulgas ametiühingutel, maksta oma liikmetele toetust tulumaksuvabalt, vältimaks toetuste topeltmaksustamist tulumaksuga.
Muudatused võimaldaksid Eesti elanikel, kes on ühiste eesmärkide saavutamiseks kogunenud ühingutesse, üksteist rasketel aegadel efektiivsemalt toetada. Seadus lähtub põhimõttest, et kui füüsilise isiku maksustatud tulu suunatakse teisele füüsilisele isikule ning sellega ei teki uut lisandväärtust töö tegemise või tulu teenimise kaudu, ei ole õigust seda tulu teistkordselt maksustada. Kui aga võrrandisse lisandub juriidiline isik mittetulundusühingu vormis – üks isik maksab liikmemaksu ning ühing maksab selle teisele isikule toetusena –, siis formaalselt see põhimõte enam ei kohaldu. Kuna aga majanduslikult vaadatuna on tegu samasuguse füüsiliste isikute omavahelise tulusiirdega, peaks see samuti olema maksuvaba. Seega näeb muudatusettepanek ette, et kui füüsiline isik tasub maksustatud tulu arvelt enda liikmemaksu mittetulundusühingule ja ühing maksab omakorda selle liikmemaksu arvelt teisele liikmele toetust, kuuluks see tulumaksuseaduse tähenduses maksuvabastuse alla.
Samuti on eelnõu eesmärgiks luua suurem paindlikkus ettevõtjapoolse töötervishoiuga seotud kulude maksuvabastuses, tuues sellega suurema õigusselguse ettevõtlusega seotud kulu terminile.
Kehtivas seaduses on ettevõtlusega seotud kulu seotud töötervishoiu ja tööohutuse seaduse § 13 lõikes 1 sätestatuga. Muudatusega seda mõistet laiendataks ning ettevõtlusega seotud kuluks peetaks seda siis, kui see on tehtud maksustamisele kuuluva ettevõtlustulu saamise eesmärgil või on vajalik või kohane sellise ettevõtluse säilitamiseks või arendamiseks ning kulu seos ettevõtlusega on selgelt põhjendatud. Ettevõtlusega oleks seotud ka kõik mõistlikud ja vajalikud kulud, mida tööandja teeb tervisele ohutu töökeskkonna loomiseks ja tagamiseks ning töötervishoiu ja tööohutuse nõuete täitmiseks, sealhulgas töötervishoiu ja tööohutuse seadusest tulenevate kohustuste täitmiseks.
Samuti on plaanis muuta tingimusi töötaja tervise edendamiseks tehtavate kulutuste osas, mis ei ole erisoodustusena maksustatud. Kui seni kehtiva regulatsiooni kohaselt on töötaja tervise edendamiseks tehtavate kulutustena maksuvabad 100 eurot töötaja kohta kvartalis, siis planeeritakse see muuta 400 euroks aastas. Piirmäär jääks aasta lõikes seega samaks, kuid suureneks oluliselt vabadus kõnealuse piirmäära rakendamiseks praktikas. Selle vajaduse on tinginud praktikas tekkinud probleemid, et kas piirmäära tuleks arvutada kassa või tekkepõhiselt. Samuti peaks muudatus tagama ka võrdsema kohtlemise spordialade vahel – näiteks rahvaspordiüritused võivad toimuda üks kord aastas ja eeldaks seega ka tööandja panust piirduda vaid kord aastas toimuva ürituse osavõtutasuga, ent tegelikkuses eeldab sellistel üritustel osalemine treeninguid pikema perioodi jooksul.
Muudatusi peetakse oluliseks eelkõige kriisitingimustes, kus töötajatel võib tõusta vajadus tervisekontrollide järele, samuti täiendavatele meetmetele pikaajalise haiguse või töötuse olukorras. Ametiühingute ja ettevõtjate otsene roll töötajate olude parandamises vabastab riigi nendega seotud kuludest nii rahaliselt kui ajaliselt, mistõttu peavad eelnõu algatajad oluliseks, et riik hõlbustaks nende tegevusi.
Riigikohus selgitas osanike koosoleku protokolli allkirjastamisega seonduvat
Kohtuasjas nr 2-18-9475 oli tegemist olukorraga, kus osaühingu osanike koosolekul võeti muuhulgas vastu otsused põhikirja muutmiseks ja osakapitali suurendamiseks. Üks osanikest osales koosolekul volitatud esindaja vahendusel, kes oli ka koosoleku protokollijaks. Hiljem selgus, et protokollija ei olnud protokolli allkirjastanud. Seadus nõuab protokolli allkirjastamist ning see on vajalik ka vastavate kannete tegemiseks äriregistris, ilma milleta muudatusi sisse ei viida. Seetõttu nõudsid nii osaühing kui ka üks osanikest kostjalt tahteavalduse andmist protokolli allkirjastamiseks.
Kostja, kelleks oli osaniku pooli volitatud esindaja, vaidles hagile vastu ja väitis erinevatele põhjendustele tuginedes, et koosolekul ei võetud otsuseid vastu ning hagejad ei saa temalt protokolli allkirjastamist nõuda. Ringkonnakohus asus seisukohale, et kuna seadus sätestab kohustuse koosolekut protokollida ning see allkirjastada, tähendab see protokolli puhul kirjaliku vormi nõuet. Kuivõrd vorminõuet ei järgitud, olid kohtu hinnangul ka koosolekul vastu võetud otsused tühised. Kuna protokolli allkirjastamist ei saa käsitleda tahteavaldusena, siis ei saa seda ka hageda.
Kõrgeim kohus asus vastupidisele seisukohale ning leidis, et juriidilise isiku organi otsuse tegemisel on hääle andmine tahteavaldus ning organi otsus kujuneb osanike häälte kogumist, mis on suunatud tagajärje saavutamisele. Tahteavalduse võib teha aga mis tahes viisil, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti, ning kuigi äriseadustik näeb ette, et osanike koosolekut protokollitakse, ei ole protokollimise nõue kirjaliku vormi nõue seaduse tähenduses. Seega on osanike otsuse vastu võtmiseks vajalik piisav arv hääli ning otsust ei muuda tühiseks asjaolu, et see jäeti allkirjastamata.
Küsimuses, kes saab nõuda protokolli allkirjastamist, selgitas riigikohus järgmist. Osaühing peab iga osanike koosoleku kohta koostama protokolli, mis on ühingu ja protokollija vahelises võlasuhtes ühingu huvides tehtav toiming. Nimetatud võlasuhte raames võtab protokollija endale kohustuse kajastada koosoleku käiku õigesti, vormistada seaduse nõuetele vastav dokument ja see allkirjastada, mistõttu kuulub ka ühingule õigus nõuda allkirja andmist protokollile ja selle allkirja asendamist kohtuotsusega. Riigikohus rõhutas, et kuivõrd osaniku ja protokollija vahel selline võlasuhe puudub, samuti pole tegu lepinguga kolmanda isiku kasuks, mis sellise õiguse talle annaks, puudub osanikul endal eraldiseisev nõudeõigus allkirja andmise nõudmiseks. See on üksnes osaühingule endale kuuluv õigus ja võimalus.
Katri Tšesnokov
Advokaat
**************
Uudised ilmusid algselt Äripäeva 2021. aasta jaanuarikuu väljaandes Õigusuudised
