Kinnisasjale ligipääsu määramine üle naabrimehe kinnistu
Riigikohus kinnistas varasemaid seisukohti ja sisustas täiendavaid põhimõtteid olukorraks, kus isik soovib oma kinnisasjale saada ligipääsu avalikult kasutatavalt teelt üle naaberkinnistu, mis temale endale ei kuulu.
Kohus kordas varasemalt juurdunud lähenemist, et seaduse järgi on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks
- juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine,
- taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja
- juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega.
Samaaegselt näeb seadus ette eesmärgi säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud. See tähendab, et tee (juurdepääsu) määramise võimalusi ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega kaalutakse selle kinnisasja piires, mille kaudu ühendus seni toimus.
Arvestada seejuures tuleb, et juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanikul tekib õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele.
Kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, tugineb väitele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, tuleb välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatistest vaba ja koormatud kinnisasja väärtuse vahe).
Kui peaks selguma, et juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb, tuleb juurdepääsutasu määrata selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele, juhindudes järgnevast valemist:
juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär.
Diskontomäärana tuleb kasutada võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev.
Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest.
Seaduse järgi mõistetakse koormatava kinnisasja omanikule määratav juurdepääsutasu avaldajalt juurdepääsuga koormatud kinnisasja omaniku kasuks välja perioodiliste maksetena ning selline makse tasumise kohustus saab tekkida ajast, mil asjakohane kohtulahend jõustub.
Vaata lähemalt https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendid/fail.html?id=355486947.
Kas Sinu laenulepingu intress on ikka kehtiv?
Riigikohus andis oma hiljutise lahendiga põhjaliku ülevaate tarbijakrediidilepingu sõlmimise olulistest asjaoludest ja krediidiasutuse võimalustest nõuda tarbijalt lepingu rikkumise korral hüvitisi. Seejuures korrati otsuse raames varasemaid selgitusi, mille kohaselt peab kohus krediidilepingutega seonduvate vaidluste puhul alati omal algatusel analüüsima, kas on rikutud krediidiandja lepingueelset kohustust hinnata tarbija krediidivõimelisust.
Kontrolli raames on esmalt otstarbekas hinnata, kas tarbijale antud krediidi kulukuse määr ehk krediidi kogukulu tarbijale on seadusega kooskõlas. Seaduse järgi on tarbijakrediidileping tühine, kui tarbija tasutava krediidi kulukuse määr aastas ületab krediidi andmise ajal Eesti Panga viimati avaldatud viimase kuue kuu keskmist tarbimislaenude kulukuse määra enam kui kolm korda. Kui säärane olukord peaks eksisteerima, maksab tarbija tühise tarbijakrediidilepingu järgi saadu tagasi selleks tähtpäevaks, milleks ta pidi krediidi tervikuna tagasi maksma tühise tarbijakrediidilepingu järgi. Sellisel juhul tuleb krediidi kasutamise aja eest maksta intressi VÕS § 94 lg-s 1 sätestatud suuruses. Kuivõrd liigkõrge krediidi kulukuse määra korral on leping tervikuna tühine, siis on selle kontrollimine esmajärjekorras otstarbekas, sest lepingu tühisus tingib kuni tühises lepingus kokkulepitud laenutähtaja lõpuni põhinõude (s.o laenumakse, mille maksmise tähtaeg ei ole algse laenugraafiku järgi saabunud) osas nõude rahuldamata jätmise.
Eelnevast tulenevalt peab krediidiandja tarbija vastu krediidilepingust tulenevate nõuete maksmapanekuks esile tooma, milline on tarbijakrediidilepingust tulenev krediidi kogukulu tarbijale, ja esitama vajalikud andmed selle kontrollimiseks. Riigikohus on viidanud, et siinkohal tuleb abiks 13. oktoobril 2010 kehtestatud rahandusministri määruse nr 51 „Tarbijakrediidi kulukuse määra arvutamise kord“ lisas välja toodud valem, mille järgi tuleb krediidi kulukuse määra arvutada. Krediidi kulukuse määra kontrollimisel tuleb arvesse võtta kõik tasud, mida tarbija peab krediidi kasutamise eest krediidiandjale tasuma. Samuti peab krediidiandja olema teinud krediidi kulukuse määra tarbijale teatavaks. Selle kohustuse täitmata jätmisel loetakse VÕS § 408 lg 4 järgi intressimääraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, kui see ei ole suurem varem kokkulepitud intressimäärast.
Lisaks eelnevale tuleb kontrollida, kas krediidiandja on järginud vastutustundliku laenamise põhimõtet. Selle järgimiseks on krediidiandja kohustatud omandama teabe, mis võimaldab hinnata, kas tarbija on
- krediidivõimeline (teabe saamise kohustus),
- ja hindama tarbija krediidivõimelisust (krediidivõimelisuse hindamise kohustus).
Riigikohus selgitas, et teabe saamise kohustuse täitmiseks peab krediidiandja omandama teabe kõigi teadaolevate asjaolude kohta, mis võivad mõjutada tarbija võimet krediit tagasi maksta. Krediidiandja peab teavet koguma tarbija varalise seisundi, regulaarse sissetuleku, teiste varaliste kohustuste, varasemate maksekohustuste täitmise ja tarbijakrediidilepingust tulenevate rahaliste kohustuste võimaliku suurenemise mõju kohta. Samuti peab krediidiandja koguma tarbija kohta andmeid, mis on sätestatud krediidiandjate ja -vahendajate seaduse (KAVS) § 49 lg 1 p-des 1–7 ja lg 3 p-des 1–3 (ka VÕS § 4034 lg 2 kolmas lause). Seega peab krediidiandja tarbija kohta omandama teabe minimaalselt järgmiste tarbijaga seotud näitajate kohta:
- tarbija varaline seisund ja regulaarse sissetuleku suurus, sh töötasu, pension, investeeringutulu, dividendid, tulud füüsilisest isikust ettevõtja tegevusest, tulud ettevõtlusest, üüritulu, hüvitised, toetused ja elatis, ning sissetuleku regulaarsus;
- tarbija varalised kohustused, sealhulgas regulaarsete finantskohustuste suurus, võimaluse korral ka nende põhiosade ja intresside suurus, ning muud kohustused, sh muud hinnatavad regulaarsed majapidamiskulud kogumis või asjakohasel juhul üldkohaldatavate määradena;
- tarbija varasem maksekohustuste, sealhulgas finantskohustuste, täitmine;
- tarbija varasemate maksekohustuste täitmise ja tarbijakrediidilepingust tulenevate rahaliste kohustuste võimaliku suurenemise (sh intressimäära tõusu) mõju.
Riigikohus hoiatas, et krediidiandja ei või soodustada ega julgustada tarbijat tema krediidivõimelisuse hindamiseks vajalikku teavet esitamata jätma. See tähendab mh keeldu selgitada tarbijale seda, et mingi teabe (nt olemasolevate kohustuste kohta) esitamine võib tarbija jaoks kaasa tuua negatiivse krediidiotsuse, julgustades sellega tarbijat rikkuma oma kohustust esitada õige ja täielik teave, mis on vajalik tema krediidivõimelisuse hindamiseks.
Krediidivõimelisuse hindamise kohustuse täitmiseks peab krediidiandja arvesse võtma kõik talle teadaolevad asjaolud, mis võivad mõjutada tarbija võimet krediit tagasi maksta lepingus kokkulepitud tingimustel (s.o teabe saamise kohustuse täitmisel saadud teabe). Lisaks peab krediidiandja tarbija esitatud teavet kontrollima KAVS § 50 lg-te 3 ja 4 alusel, s.o tegema selleks mõistlikke pingutusi. See tähendab muu hulgas kohustust võtta tarbija regulaarse sissetuleku hindamiseks aluseks piisav ajavahemik, arvestades tarbija sissetulekuallikaid ja sissetuleku laekumise regulaarsust. Samuti peab krediidiandja tegema mõistlikke pingutusi, et kontrollida kõigi asjakohaste dokumentide ja muude tõendite õigsust, mis on aluseks ning millel on tähtsus tarbija regulaarse sissetuleku suuruse arvutamisel.
Riigikohus sisustas täiendavalt, et krediidiandjal esineb kohustus ka selgitada välja, kas ja millist osa ebamäärase tähistusega laekumistest tarbija pangakontole saab pidada laenutaotleja sissetulekuks ning millise püsiva sissetulekuga saab laenutaotleja edaspidi arvestada, eriti kui laen võetakse suures summas ja pika tähtajaga. Laenusaaja krediidivõime hindamisel saab arvestada vaid selliseid sissetulekuid, mida laenusaaja saab eelduslikult ka tulevikus ning mille laekumine on tõenäoline ka pikemas perspektiivis.
Seaduse järgi võib krediidiandja tarbijaga tarbijakrediidilepingu sõlmida üksnes juhul, kui ta on krediidivõimelisuse hindamise aluseks olevate andmete kogumis analüüsimise tulemusena veendunud, et tarbija on krediidivõimeline. Krediidiandja võib anda tarbijale krediiti üksnes juhul, kui krediidivõimelisuse hindamise tulemus osutab, et on tõenäoline, et krediidilepingust tulenevad kohustused täidetakse lepinguga nõutavatel tingimustel. Sealjuures ei saa võlgnevuse tekkimisest iseenesest järeldada, nagu oleks krediidiandja andnud laenu krediidivõimetule tarbijale, sest teatud asjaolusid ei saa krediidiandja kontrollida ega ette näha, nt tarbija töötasu vähenemine või kaotus, samuti see, kui tarbija võtab pärast krediidilepingu sõlmimist uusi finantskohustusi.
Riigikohus andis suunise, et kui krediidiandja on rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtet, siis loetakse VÕS § 4034 lg 7 järgi tarbijakrediidilepingu intressimääraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, kui see ei ole suurem varem kokkulepitud intressimäärast. Muid tasusid tarbija krediidiandjale sellisel juhul ei võlgne. Seega, vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumise tagajärjeks ei ole terve krediidilepingu tühisus, vaid krediidilepingu osaline tühisus kokkuleppelise intressi osas, kuid seda üksnes juhul, kui kokkulepitud intressimäär on suurem VÕS §-s 94 sätestatud intressimäärast. See tähendab, et eelnimetatud olukorras seadusest tuleneva keeluga vastuolus oleva tarbijakrediidilepingu puhul on intressikokkulepe tühine ja poolte kokkulepe asendatakse seaduse alusel seadusjärgse intressimääraga, välja arvatud juhul, kui kokkulepitud intressimäär on madalam.
Vaata lähemalt https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendid/fail.html?id=354098254.
Tauno Tark
Partner, vandeadvokaat
**************
Uudised ilmusid algselt Äripäeva 2024. aasta veebruarikuu väljaandes Õigusuudised
