CoViD-19: Lepinguliste kohustuste vahekorra muutumine

Eelmise majanduskriisi ajal tekkis omajagu kohtupraktikat võlaõigusseaduse § 97 kohaldamise osas, mis räägib lepingupoole õigusest nõuda lepingu muutmist, kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt.

Selle nõude esitamiseks peavad üheaegse esinema kõik järgmised eeldused:

• lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutuvad pärast lepingu sõlmimist või muutuvad asjaolud küll enne lepingu sõlmimist, kuid muutumine saab kahjustatud poolele teatavaks pärast lepingu sõlmimist;
• kohustuste vahekord muutub oluliselt ühe poole kahjuks. Kui kohustused olid juba algselt tasakaalust väljas (nt üür oli määratud turu keskmisest oluliselt madalamaks või kõrgemaks), siis ei anna see õigust nõuda hilisemat korrigeerimist;
• kahjustatud pool ei saanud asjaolude muutumist mõistlikult ette näha ega mõjutada. Praegune viiruse levik ning sellega kaasnenud eriolukord ja meetmed ei ole ilmselt isikule mõistlikult ette nähtavad ega lepingupoolte mõjusfääris oleva asjaolu. Samas näiteks kinnisvara hindade oluline langus (isegi kui see on tingitud mingil põhjusel tekkinud majanduskrahhist) võib professionaalsele kinnisvaraarendajale olla ettenähtav;
• kahjustatud pool ei kanna asjaolude muutumise Küsimus sellest, kas pool pidi kohustuse võtmisel mõistlikult arvestama, et kohustuste täitmine võib osutuda raskendatuks või võimatuks eriolukorraga kaasnevate vabadust piiravate meetmete tõttu;
• asjaolude muutumisest teades ei oleks kahjustatud pool lepingut üldse sõlminud või oleks seda teinud oluliselt erinevatel tingimustel.

VÕS kohaselt on lepingupoolel õigus nõuda esimeses järjekorras lepingu muutmist. Lepingupool võib eelduste olemasolul nõuda läbirääkimisi lepingutingimuste muutmiseks. Kui läbirääkimised ebaõnnestuvad, siis võib kahjustatud pool pöörduda kohtusse. Kohtul on õigus muuta lepingutingimusi kas kahjustatud poole nõude kohaselt või määrata ise asjaoludele vastav uus lepingutingimus. Lepingutingimuste muutmisel tuleb arvesse võtta muuhulgas lepingu olemust, eesmärki, juba täidetud kohustusi, lepingu järgi üleantust saadavat tulu ning mõistlikult ka mõlema poole huve. Muudetud leping peab taastama poolte kohustuste esialgse vahekorra.

Juhul, kui lepingutingimusi ei ole võimalik muuta, siis võib kahjustatud pool kasutada õigust leping lõpetada taganemise või ülesütlemise korras.

Siinjuures juhime tähelepanu, et olemasoleva kohtupraktika pinnalt on VÕS §-97 tuginedes rahuldatud vaid väga üksikud juhtumid ehk tegemist peab olema äärmiselt erandlike asjaoludega. Kas praegune kriis võib kaasa tuua selliseid erandlikke juhtumeid, näeme ilmselt peatselt.

Küsimuste tekkimisel võtke julgelt igal ajal ühendust! Oleme Teie jaoks olemas!

Tanel Tark
Juhtivpartner
tanel.tark@tark.legal
+372 51 04 541