CoViD-19: Üürilepingud

Seoses koroonaviiruse (COVID-19) levikuga kuulutas Vabariigi Valitsus 12. märtsil 2020 välja eriolukorra kuni 1. maini 2020. Hetkel on teadmata, kas rakendatud meetmed omavad kavandatud mõju. On aga selge, et igapäevaelu (sh paljud ärilised suhted) on juba praegu oluliselt muutunud või muutumas. Aktiivselt otsitakse võimalusi (ajutiselt) erikokkulepete sõlmimiseks, et kriis võimalikult valutult üle elada.

Lisaks töösuhete reguleerimisele on enamikel ettevõtetel üheks olulisemaks lepinguliseks suhteks üürileping. Tavapäraselt on üürilepingud sõlmitud pikaajaliselt. Tähtajaliste üürilepingute ülesütlemise võimalus on juba seadusest tulenevalt piiratud ning lepingutes on seda paljudel juhtudel veelgi kitsendatud. Lepingu ülesütlemine on äärmine abinõu ja ilmselt tuleb kasutusele alles väljapääsmatus olukorras.

Kuid kas on ka teisi, vähem drastilisi meetmeid, olukorra lahendamiseks?

Esimene vastus on loomulikult, et tuleb vaadata lepingut. Üürilepingud reguleerivad tavaliselt suhteliselt detailselt poolte õigusi ja kohustusi, sh poolte õigust üüri alandada, selle maksmisest keelduda või leping üles öelda.

Kuigi praegu on tegemist pandeemia ja eriolukorraga, siis ei tähenda see veel automaatselt vääramatu jõu esinemist konkreetses poolte vahelises suhtes. Riigikohtu hinnangul ei ole üldjuhul vääramatu jõud takistavaks ja vastutusest vabandavaks asjaoluks rahaliste kohustuste täitmisel. Teisisõnu, kui näiteks mõni ettevõte on avaliku võimu korraldusega suletud ja ei saa oma teenuseid pakkuda, siis ei tähenda automaatselt, et ta saaks vääramatule jõule tuginedes keelduda üüri maksmisest.

Võlaõigusseadus (VÕS) on üürilepingute osas näinud ette erisätted seoses üüri alandamisega. Seaduse kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada. Kui asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri, tehes üürileandjale vastavasisulise avalduse. Sellisele seisukohasel on asunud ka Riigikohus (3-2-1-81-08).

Teatud juhtudel võib puudus olla seotud avaliku võimu keeldudega, nt ei saa üürnik pinda kasutada, kuna see on tuleohtlik või ei vasta sanitaarnõuetele. Praeguses olukorras ei ole see ilmselt aga asjakohane, sest üüripinnal endal otsest puudust tõenäoliselt pole.

Seejuures võib osadel juhtudel olla üüripinna sihtotstarbepärane kasutamine takistatud või täielikult välistatud. Näiteks on erialakirjanduses (ja ühes maakohtu lahendis) asutud seisukohale, et asja kasutamise takistamisena võib käsitleda ka välist negatiivset asjaolu (nt linnavalitsuse poolset tänava sulgemist, mis toob kaasa asja kasutamise takistuse).

Riik on ajutiselt teatud sektorites täielikult teenuse osutamise ära keelanud (nt veekeskused, spordiklubid, saunad, ööklubid, kasiinod, laste mängutoad). Kuigi on tegemist täiesti uudse olukorraga ja Eestis sellekohane kohtupraktika puudub, siis nimetatud erandlikel juhtudel võib olla seadusest tulenev alus nõuda üüri alandamist või sellest maksmisest eriolukorra lõppemiseni sootuks keelduda.

Soovitame raskuste tekkimisel siiski esimese abinõuna vaadata üürilepingut ja üürileandjaga esimesel võimalusel läbi rääkida. Kriisiolukorras on keeruline mõlemal osapoolel ja ühise lahenduse leidmine on kindlasti parem kui vaidlustesse laskumine.

Küsimuste tekkimisel võtke julgelt igal ajal ühendust! Oleme Teie jaoks olemas!

Tanel Tark
Juhtivpartner, vandeadvokaat
Advokaadibüroo TARK
tanel.tark@tark.legal
+372 51 04 541