Hiljutises 19. juuni 2025 otsuses (kohtuasi nr 5-24-34) käsitles Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium kohalike omavalitsuste (KOV) ja detailplaneeringust huvitatud isiku (arendaja) suhteid uute elamualade rajamisel, andes olulisi tõlgendusi planeerimisseaduse (PlanS) § 128 lg 2 ja § 131 lg 2 osas. Kuigi Riigikohus jättis Kiili Vallavolikogu (taotleja) taotluse rahuldamata, on lahendi sisu KOV-ide jaoks positiivne, andes selgeid suuniseid eespool viidatud planeerimisseaduse sätete avaramaks tõlgendamiseks.
Taotleja esitas Riigikohtule taotluse põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse algatamiseks, kuna leidis, et kehtiv PlanS § 128 lg 2 ja 131 lg 2 on põhiseadusega vastuolus, kuna ei anna kohalikule omavalitsusele piisavalt alust:
- keelduda detailplaneeringu algatamisest, kui uute elamualadega kaasneb KOV-ile kohustus rajada kulukas sotsiaalne taristu (lasteaiad, koolid, spordirajatised jms), milleks rahalised vahendid puuduvad;
- sõlmida arendajatega halduslepinguid, millega elamualade arendajad võtaks kohustuse selline sotsiaalne taristu ise välja ehitada või ehitamisega seotud kulud kanda.
Kuivõrd kehtivas õiguses puudub ka alus sotsiaalse taristu tasu kehtestamiseks, siis valla hinnangul riivab selline olukord ebaproportsionaalselt KOV-i enesekorraldusõigust, kuna paneb neile uute elanike lisandumisega vältimatuid rahalisi kohustusi, ilma et oleks võimalik kulusid arendajaga jagada või detailplaneeringu algatamisest keelduda. Riigikohus valla käsitlusega ei nõustunud.
Detailplaneeringu algatamisest keeldumise (PlanS § 128 lg 2) küsimuses andis Riigikohus suuniseid sätte laiemaks tõlgendamiseks.
- Mitteammendav loetelu: kohus selgitas, et PlanS § 128 lg 2 loetelu keeldumise alustest ei ole ammendav, sellele viitab lõike sõnastus: „Detailplaneeringut ei algatata eelkõige juhul, kui …“ Järelikult on kohaliku omavalitsuse üksusel võimalik jätta detailplaneering algatamata ka PlanS § 128 lg 2 alapunktides nimetamata kaalukal põhjusel, osutades otsuse õigusliku alusena PlanS § 128 lg-le 2.
- Ülekaalukas avalik huvi (PlanS § 128 lg 2 p 3): võib seisneda ka selles, et olemasolev sotsiaalne taristu on juba ülekoormatud ja KOV ei suuda või ei pea põhjendatuks järsult lisanduvale uute elanike hulgale vajalikke avalikke teenuseid pakkuda. Ennekõike puudutab see võimalus suuri uute elamupiirkondade arendusprojekte tulenevalt nende võimalikust intensiivsest mõjust omavalitsusüksuse võimele täita enda ülesandeid.
- Üldplaneering ei kohusta: Riigikohus toonitas, et isegi kui üldplaneering näeb maa-alal ette elamumaa juhtfunktsiooni, ei ole see detailplaneeringu algatamisest, vastuvõtmisest või kehtestamisest keeldumisel määrav, kui planeeringu elluviimisega kaasneb vajadus kuluka sotsiaalse taristu järele, mida KOV rahaliste vahendite ebapiisavuse või kaasnevate kulude ebaotstarbekuse tõttu põhjendatult välja ehitada ei saa.
- Põhjendamiskohustus: detailplaneeringu algatamisest keeldumise korral ei saa tugineda rahalistele raskustele üldsõnaliselt, KOV peab veenvalt põhjendama oma rahaliste vahendite ebapiisavust või kulude ebaotstarbekust. See eeldab teadmuspõhist analüüsi, kus näidatakse ära prognoositavad kulud ja tulud ning nende otsene seos konkreetse planeeringuga.
Halduslepingu sõlmimine sotsiaalse taristu rajamiseks (PlanS § 131 lg 2). Antud küsimuses leidis taotleja, et PlanS § 131 lg 2 lubab lepinguid sõlmida vaid otse planeeringualaga seotud teede ja tehnovõrkude rajamiseks ning välistab kokkulepped sotsiaalse taristu osas. Riigikohus sellega ei nõustunud.
- PlanS § 131 ei keela: kohtu hinnangul on PlanS § 131 sotsiaalse taristu lepingute suhtes neutraalne – see ei luba, aga ka ei keela neid.
- Alus tuleneb haldusmenetluse seadusest: Riigikohus leidis, et KOV-il on õigus sõlmida arendajaga haldusleping või seada detailplaneeringule kõrvaltingimus sotsiaalse taristu väljaehitamiseks või kulude kandmiseks haldusmenetluse seaduse (HMS) normide alusel.
- Kõrvaltingimuste seadmise ja halduslepingute sõlmimise tingimused: Riigikohus rõhutas, et kõrvaltingimuste seadmine ja halduslepingute sõlmimine ei tohi olla meelevaldne ega arendaja jaoks ebaproportsionaalselt koormav. Täidetud peavad olema järgmised tingimused:
- Vahetu põhjuslik seos: taristu väljaehitamine või selleks vajalike kulude kandmine peab olema planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalik ja sellega funktsionaalselt seotud.
- Proportsionaalsus ja õiglus: arendajalt nõutav panus peab olema õiglane ja proportsionaalne. Arvestada tuleb nii arenduse mõju KOV-i eelarvele (sh uute elanike nõol lisanduvaid maksutulusid) kui ka arendaja kasu kinnisasja väärtuse kasvust, mis on tingitud detailplaneeringu kehtestamisest.
- Võrdne kohtlemine: sarnastes olukordades tuleb arendajaid kohelda võrdselt.
Kokkuvõttes leidis Riigikohus, et kehtiv õigus on piisavalt paindlik, et võimaldada KOV-idel oma enesekorraldusõigust teostada, ning seetõttu puudus alus planeerimisseaduse vaidlusaluste sätete põhiseadusevastaseks tunnistamiseks.
