Riigikohtu tsiviilkolleegium tegi 18. juunil 2025. aastal olulise lahendi (kohtuasi nr 2-23-11510), mis toob selgust korteriomanikele ja korteriühistutele olukorras, kus planeeritakse kaasomandi eseme olulisi parendustöid, milleks antud kaasuse puhul oli küttesüsteemi väljavahetamine. Lahend selgitab, et sellised muudatused ei ole automaatselt käsitletavad olulise ümberkorraldusena, mis vajaks kõigi korteriomanike nõusolekut. Teatud tingimustel piisab kaasomandi eseme ajakohastamiseks ka korteriomanike üldkoosoleku otsusest.
Üldreeglina valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu ning otsustavad kaasomandi eseme muudatuste tegemise kas üldkoosoleku häälteenamusega otsuse alusel või vastava kokkuleppega. Iga kaasomandi eset puudutava muudatuse saab teha korteriomanike kokkuleppel, st et kõik on muudatuse poolt. Kui kavandatav muudatus jääb tavapärase valitsemise piiresse, võivad korteriomanikud selle üle otsustada ka häälteenamuse alusel. Erandkorras võimaldab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 39 korteriomanikel tavapärase valitsemise piirest väljuva, kuid kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajaliku muudatuse üle otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega.
Antud kaasuses tekkis vaidlus Tallinnas asuvas korteriühistus, kus korteriomanike üldkoosolek otsustas vahetada lokaalse gaasikütte välja kaasaegsema kaugküttelahenduse vastu. Mõned korteriomanikud ei olnud otsusega nõus ja vaidlustasid selle kohtus, leides, et küttesüsteemi täielik väljavahetamine on kaasomandi eseme oluline ümberkorraldus, mis vajab KrtS § 38 lg 1 järgi korteriomanike kokkulepet ehk kõik korteriomanikud peavad sellega nõustuma. Korteriühistu oli seisukohal, et tegemist on kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 tähenduses, milleks piisab üldkoosoleku kvalifitseeritud häälteenamusest.
Madalama astme kohtud jõudsid järeldusele, et kuna olemasolev gaasiküttesüsteem ei olnud veel amortiseerunud, ei saa selle väljavahetamist pidada ajakohastamiseks ning seega on üldkoosoleku otsused pädevuse puudumise tõttu tühised.
Riigikohus tühistas ringkonnakohtu määruse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks, andes kaasomandi eseme ajakohastamise sisustamisel uued ja praktilised suunised. Riigikohus tõdes, et korterelamu küttesüsteemi asendamine teist liiki küttesüsteemiga on muudatus, mis väljub kaasomandi eseme tavapärase valitsemise piirest ja see ei ole kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ega remont KrtS § 35 lg 2 p 1 tähenduses. Tavapärase korrashoiu ja remondina võib käsitada näiteks amortiseerunud küttesüsteemi parandamist või asendamist uue, kuid samaliigilise süsteemiga. Samas selgitas riigikohus, et korterelamu küttesüsteemi asendamine teist liiki küttesüsteemiga võib sõltuvalt asjaoludest olla käsitatav kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajaliku muudatusena KrtS § 39 tähenduses. Eelkõige peavad selleks olema täidetud kolm kumulatiivset eeldust: (1) muudatus vastab ajakohastamise määratlusele, (2) muudatusega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ning (3) muudatusega ei kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
Kaasomandi eseme ajakohastamine ei eelda tingimata olemasoleva süsteemi amortiseerumist või olulise rahalise kokkuhoiu saavutamist. Seadus ei sätesta kaasomandi eseme ajakohastamise legaaldefinitsiooni, KrtS §-st 39 tuleneb vaid see, et ajakohastamisega on mh hõlmatud energiatõhususe suurendamiseks vajalikud muudatused. Riigikohus tõi välja, et kaasomandi eseme ajakohastamise all tuleb eelkõige mõista neid uuendusi, mis lähevad kaugemale tavapärasest korrashoiust ja remondist (KrtS § 35 lg 2 p 1), kuid mis mõistliku korteriomaniku seisukohalt:
- suurendavad korteriomandite turuatraktiivsust: näiteks maandades riske (gaasiküttelt üleminek vähendab tule- ja plahvatusohtu) või tagades stabiilsema teenuse ja hinna (kaugküte on riiklikult reguleeritud);
- parandavad elamistingimusi: muudatused, mis teevad elamise mugavamaks, turvalisemaks või meeldivamaks (nt uus süsteem on töökindlam ja vajab vähem hooldust);
- võimaldavad ressursse tõhusamalt kasutada: näiteks saavutatakse oluline ressursside, eelkõige vee, elektri- või soojusenergia kokkuhoid.
Antud lahend on oluline korteriühistutele, kus soovitakse ellu viia suuremamahulisi moderniseerimisprojekte, andes selged suunised, milliseid muudatusi saab käsitada kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses.
